Tuy nhiên, với việc kinh doanh du lịch, dịch vụ phát triển hoặc do cộng đồng dân cư ngày càng đông, cho nên nhu cầu mua bán, sang nhượng các ngôi nhà cổ đang có chiều hướng gia tăng, làm thay đổi chủ sở hữu, tác động tiêu cực đến giá trị cũng như việc bảo tồn di sản.

Vấn đề nêu trên có thể thấy rõ ở đô thị cổ Hội An (Quảng Nam) đã được UNESCO công nhận là Di sản văn hóa thế giới và Di tích lịch sử văn hóa quốc gia làng cổ Đường Lâm (Hà Nội). Hiện tại, vùng lõi khu vực I của đô thị cổ Hội An rộng 30ha được bảo tồn nguyên vẹn từ cấu trúc tổng thể đến từng công trình di tích, bao gồm 1.175 di tích kiến trúc nghệ thuật với các loại hình công trình dân dụng (nhà ở, cầu, giếng, chợ), công trình tín ngưỡng (hội quán, nhà thờ tộc, đình, chùa, miếu, lăng)...

Trong đó, 82,3% di tích thuộc sở hữu tư nhân (chủ yếu là loại hình nhà ở), 1,2% di tích thuộc sở hữu cộng đồng và 16,5% di tích thuộc sở hữu Nhà nước. Ở ngoài bắc, xã Đường Lâm cũng trong tình trạng tương tự khi có gần 100 ngôi nhà cổ tuổi đời hơn 100 năm, gần 1.000 ngôi nhà truyền thống, 12 nhà thờ họ và một số di tích sở hữu cộng đồng, có kiến trúc điển hình vùng nông thôn Bắc Bộ, được xây dựng bằng đá ong, cột gỗ lim. Những di sản này nằm trong quần thể di tích được xếp hạng và hầu hết thuộc quyền sở hữu hoặc đồng sở hữu của tư nhân.

Vấn đề chung hiện tại của hai quần thể di tích nêu trên là nhu cầu mua bán, chuyển nhượng các thửa đất có nhà cổ thuộc sở hữu tư nhân để kinh doanh du lịch, dịch vụ ngày càng tăng, dẫn đến người từ nơi khác đến sinh sống thay thế cư dân bản địa.

Bên cạnh những di tích sở hữu cộng đồng khó xác định chủ thể để thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; còn có tình trạng những ngôi nhà được chia thừa kế khiến một ngôi nhà có khi nhiều chủ sở hữu. Thêm nữa, một số nhà thờ họ và các ngôi nhà cổ theo thời gian bị xuống cấp, không tiện nghi trong sinh hoạt, cho nên người dân muốn xây dựng công trình mới thay thế. Đây là thực trạng gây nhiều khó khăn trong việc bảo vệ, giữ gìn các di tích.

Không chỉ nắm giữ di tích, các chủ sở hữu là cư dân địa phương còn là những người thực hành, trình diễn, gìn giữ các giá trị di sản, bản sắc văn hóa như tập quán xã hội, phong tục truyền thống, các không gian lễ hội, nghệ thuật ẩm thực, diễn xướng, nghề thủ công, trò chơi dân gian..., qua đó giữ hồn cốt di sản trong không gian của nó.

Việc mua bán, chuyển nhượng các di sản tư nhân hoặc nhóm tư nhân nắm giữ là quyền của chủ sở hữu được pháp luật bảo vệ, nhưng việc mua bán, chuyển nhượng di tích đang làm thay đổi chủ sở hữu là cư dân bản địa, đồng thời cũng làm thay đổi, mai một các giá trị phi vật thể gắn với các di tích, quần thể di tích, thậm chí phần nào còn là nguyên nhân làm biến đổi chức năng cấu trúc, không gian của các di tích, ảnh hưởng đến công cuộc bảo tồn toàn vẹn các giá trị văn hóa chung.

Đối với các di tích có giá trị cao, việc thay đổi chủ sở hữu cũng khiến di tích đối mặt với nguy cơ suy giảm giá trị. Những biến đổi này thể hiện rõ ở làng cổ Đường Lâm. Muốn bảo vệ, giữ gìn những ngôi nhà cổ ở đây thì phải thực hiện giãn hộ, giãn dân do mật độ dân cư cao trong không gian hạn hẹp. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2013 hiện đang áp dụng đã không còn quy định chính sách giãn dân, trong khi việc hỗ trợ ổn định đời sống bằng chính sách tái định cư chỉ áp dụng trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất…

Luật Đất đai không hạn chế người dân sinh sống tại khu phố cổ về quyền mua bán, thừa kế, định đoạt tài sản, còn Luật Di sản văn hóa thì chưa có quy định nào để cấm hay hạn chế việc mua bán, chuyển nhượng các loại hình di tích sở hữu tư nhân. Hiện nay cũng chưa có cơ chế, chính sách hỗ trợ, giúp đỡ chủ sở hữu di tích phát triển hài hòa giữa lợi ích kinh tế và bảo tồn.

Từ thực tế có thể thấy ý nghĩa quan trọng của các quy định về sở hữu di tích, quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu trong quản lý, bảo tồn, phát huy các giá trị di tích. Việc bảo vệ, giữ gìn phụ thuộc rất nhiều vào ý thức, sự đồng hành của các chủ sở hữu và một hệ thống luật pháp bắt kịp xu thế phát triển. Cùng với việc tuyên truyền cho chủ sở hữu di tích thấy được giá trị di sản, từ đó đồng thuận, hưởng ứng tích cực các chủ trương bảo tồn di sản, cần khuyến khích cộng đồng tự nguyện tham gia bảo tồn, phát huy di tích của mình.

Nhà nước cần có hành lang và quy định rõ ràng về mặt pháp luật và cơ chế hỗ trợ các đề xuất, yêu cầu của chủ sở hữu di tích để họ chung tay gìn giữ và phát huy giá trị di sản. Những điều này cho thấy cần có sự điều chỉnh, bổ sung trong dự thảo Luật Di sản văn hóa sửa đổi về các quy định sở hữu di tích, quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu di tích, góp phần giải quyết hài hòa lợi ích, nghĩa vụ bảo vệ di sản.