Khắc phục lệch pha cung- cầu

Thị trường bất động sản (BĐS) nước ta đã trải qua một giai đoạn “trầm lắng”, “đóng băng”, “xì bong bóng”, giảm giá suốt trong giai đoạn từ cuối 2008 cho tới cuối 2013. Đây chính là giai đoạn rất đặc thù của sự phát triển thị trường BĐS tại các nước có nền kinh tế chuyển đổi từ bao cấp sang thị trường.

Quá trình chuyển đổi kinh tế từ cơ chế mà đất đai không có thị trường, không có giá trị, không có giá cả sang cơ chế mà đất đai phải được vận hành trên thị trường với giá trị và giá cả do thị trường quyết định luôn tạo nên một kịch bản "sốt giá đất" gắn với bong bóng BĐS. Kết thúc luôn bằng tình trạng "nổ" hoặc "xì" bong bóng và thị trường BĐS rơi vào trầm lắng.

Rất may ở Việt Nam chỉ xảy ra hiện tượng "xì bong bóng" chứ không “bị nổ”. Đây là hệ quả của những chính sách hợp lý về tài khóa đã được Chính phủ áp dụng trong quá trình kiềm chế lạm phát và phục hồi thị trường BĐS. Trong giai đoạn trước đó, phân khúc cao cấp phát triển mạnh, cung vượt cầu rất cao và BĐS cao cấp rơi vào tồn kho. Trong khi đó, phân khúc giá rẻ lại thiếu cung mà cầu thì rất cao. Chính sách của Chính phủ trợ giúp cho phân khúc nhà ở xã hội, nhà giá rẻ để tăng cung mạnh, trong khi vẫn tìm những giải pháp thận trọng để giải quyết kho BĐS tồn đọng gắn với nợ xấu.

Khi thị trường bất động sản “trầm lắng”, “đóng băng”, Bộ Xây dựng tham mưu cho Chính phủ các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản gắn với việc thực hiện Chiến lược nhà ở quốc gia, trong đó đẩy mạnh phát triển mạnh nhà ở xã hội.

Đây là cách làm khôn ngoan mang tính tư duy chiến thuật, nhưng lại mang tầm chiến lược trên thương trường (binh pháp quyết định chứ không phải do lực lượng áp đảo quyết định). Có thể hình dung chiến thuật đó là nhen lửa cho có hơi nóng tại phân khúc thiếu cung để tỏa hơi ấm cho thị trường, đến một mức nhất định hơi nóng đó sẽ lan sang phân khúc thừa cung để điều chỉnh lại cung - cầu tại đó. Giải pháp này cũng ngăn ngừa được tình trạng "nổ bong bóng" khi phải phát mại hàng loạt BĐS trong kho tồn đọng làm giá giảm mạnh. Mặt khác, cách làm này lại mang tính chiến lược vì từ quan điểm này đòi hỏi phải cấu trúc lại thị trường bất động sản nhằm đa dạng hóa các sản phẩm bất động sản để phù hợp với khả năng thanh toán của nhiều đối tượng, khắc phục lệch pha cung- cầu. Đây là bài toán có ý nghĩa sống còn và lâu dài cho thị trường bất động sản phát triển bền vững.

Việc đưa ra nhiều giải pháp giải quyết từng bước hàng hóa BĐS tồn đọng gắn với nợ xấu mà không vội vã thu hồi nợ xấu, cũng có tác động tích cực.

Điều quan trọng nhất là các nhà quản lý, giới truyền thông, các nhà đầu tư đã làm được một việc rất quan trọng trong năm 2014 là chứng minh được giá BĐS đã tới đáy và không thể giảm thêm. Người tiêu dùng bị thuyết phục và không chờ đợi giảm giá nữa mà quyết định mua khi có nhu cầu thực. Đây là điểm bản lề rất quan trọng trong phát triển thị trường có quan tâm tới tâm lý người tiêu dùng.

Theo báo cáo hàng tháng của Bộ Xây dựng, giao dịch BĐS nhà ở trên thị trường có mức khá ổn định hàng tháng với mức khoảng 1400 tới 1900 giao dịch tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Trong suốt cả năm, có thể hiện mức giá tăng nhẹ tại một số dự án có lợi thế về vị trí, hạ tầng, dịch vụ, nhưng mức tăng không đáng kể.

Trong giai đoạn nửa đầu năm 2015, phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ được người tiêu dùng quan tâm nhiều hơn. Sau khi có một số điểm bất cập trong phát triển phân khúc giá rẻ như nhà ở cho công nhân và sinh viên không phù hợp hoặc chất lượng không bảo đảm, cùng với nhận thức của người tiêu dùng về tình hình không còn khả năng giảm giá, thì người tiêu dùng quan tâm nhiều hơn tới phân khúc giá trung bình và giá cao tại những vị trí có lợi thế về điều kiện sống. Xu hướng của thị trường về cuối năm đã chuyển sang phân khúc giá trung bình và trên trung bình. 

Nhà ở xã hội đóng vai trò quan trọng

Từ năm 2009, quan điểm về nhà ở xã hội còn khác nhau về mặt lý luận và nhận thức nên việc phát triển nhà ở xã hội chưa được quan tâm. Chỉ đến cuối năm 2011 thì việc phát triển loại hình nhà ở xã hội mới được khẳng định sự cần thiết và mang tính chiến lược khi Chiến lược nhà ở quốc gia được ban hành, trong đó khẳng định phát triển nhà ở là trách nhiệm của Nhà nước, xã hội và người dân, từ đó làm cơ sở để phát triển loại nhà ở xã hội.

Năm 2013, Chính phủ đã đưa ra 3 chính sách cơ bản để phát triển phân khúc này: một là không thu tiền sử dụng đất đối với các dự án nhà ở xã hội; hai là cấp tín dụng ưu đãi với gói 30 nghìn tỷ đồng cho cả bên cung và bên cầu; ba là xem xét việc điều chỉnh các dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội. Phân khúc nhà ở xã hội đã đóng vai trò quan trọng trong phát triển khu vực giá rẻ mặc dù cũng đã gặp một số bất cập trong triển khai.

Cùng với đó, Hiến pháp 2013 đã khẳng định quyền về có chỗ ở cho người dân. Đây là cơ sở hiến định, nền tảng để ra đời Luật Nhà ở 2014 ( sửa đổi).

Đến năm 2014, Chính phủ đã có những điều chỉnh rất quan trọng phát triển phân khúc nhà ở xã hội được đưa vào Luật Nhà ở 2014. Trước hết, đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội không chỉ gồm các dự án nhà ở xã hội (gồm cả người mua nhà ở xã hội) mà gồm cả những người thu nhập thấp, người nghèo có nhu cầu cải tạo nhà ở. Thứ hai, việc phát triển nhà ở xã hội bằng ngân sách nhà nước phải gắn với việc phát triển phân khúc cho thuê. Thứ ba, việc phát triển nhà ở xã hội là trách nhiệm không chỉ của nhà nước mà là trách nhiệm chung của mọi người.

Từ những điều chỉnh chính sách như vậy, số lượng người được thụ hưởng gói tín dụng 30 nghìn tỷ tăng hơn, lượng cung nhà nhiều hơn và bảo đảm được chỗ ở cho nhiều người lao động thiếu chỗ ở. Trong thời gian đầu năm 2015, phân khúc nhà ở xã hội là trọng điểm của truyền thông, nhưng rồi từng tháng độ nóng của truyền thông cũng giảm dần. Ngoài một số chuyện như: chất lượng còn yếu, cơ chế cho thuê chưa phù hợp, một số dự án nhà ở thương mại lợi dụng gói 30 nghìn tỷ, tiếp tục khó vay gói tín dụng ưu đãi này,  truyền thông bắt đầu chuyển sang phân khúc giá trung bình và giá trên trung bình vì sức nóng ở đây cao hơn và thị trường mạnh hơn.

Nói chung, mọi dự án nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ đều sử dụng gói tín dụng 30 nghìn tỷ để tạo vốn đầu tư. Tiến độ giải ngân gói tìn dụng này đã gặp nhiều khó khăn, nhưng đến 2015, mức tăng tiến độ giải ngân đã khá ổn định, hàng tháng có thể tăng khoảng từ 10% tới 20% so với tháng trước.

Tính đến 30/11/2015, các ngân hàng đã cam kết cho vay 24.110 tỷ đồng (đạt 80%) và đã giải ngân 15.465 tỷ đồng (đạt 52%). Nếu tiếp tục đẩy nhanh tiến độ, phân khúc nhà ở giá rẻ có thể sử dụng hết gói tín dụng ưu đãi này trong năm 2016 hoặc kéo hạn thêm 1 năm nữa. Việc kéo dài thêm thời hạn giải ngân đối với gói 30 nghìn tỷ là cần thiết vì gói tín dụng này có tác dụng tích cực đối với phân khúc giá rẻ. Điều này cũng có thể làm như Chính phủ đã điều chỉnh về thời hạn cho vay, các nhóm đối tượng được vay như những năm qua đã  thực hiện.