Trả lời: 

Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định, một trong những điều kiện thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng sử dụng đất (QSDĐ) là mảnh đất đó phải có Giấy chứng nhận QSDĐ. Nếu người chuyển nhượng mảnh đất này không có Giấy chứng nhận thì không thể chuyển nhượng được. Theo quy định tại điểm d Khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng 2014, hồ sơ yêu cầu công chứng phải có bản sao Giấy chứng nhận QSDĐ. Trường hợp của bạn, mảnh đất này chưa có sổ đỏ nhưng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vẫn được công chứng thì việc công chứng chưa phù hợp với quy định pháp luật. Giao dịch dân sự giữa vợ chồng bạn và vợ chồng em trai ruột về chuyển nhượng QSDĐ sẽ bị vô hiệu về mặt chủ thể.

Điều 131 Bộ Luật dân sự 2015 về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu quy định như sau:

''1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận''.

Như vậy, trường hợp hợp đồng vô hiệu, các bên trả lại cho nhau những gì đã nhận. Do đó, bạn có thể khởi kiện ra Tòa yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu nhằm đòi lại khoản tiền đã dùng để mua bán QSDĐ. Hoặc vợ chồng bạn có thể thỏa thuận với người chủ cũ để người này đi xin cấp Giấy chứng nhận QSDĐ và lập lại bản hợp đồng chuyển nhượng mới, có công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại UBND xã, phường, rồi sang tên cho gia đình bạn thì quyền sử dụng mảnh đất này mới trở thành tài sản chung của vợ chồng bạn, thì khi giải quyết ly hôn mới được đem ra chia.

Trong trường hợp hai vợ chồng bạn đã thỏa thuận được với người bán về việc lập một hợp đồng mới thì mảnh đất trở thành tài sản chung của vợ chồng bạn và cả vợ chồng người em. Nếu vợ chồng người em muốn chuyển nhượng phần quyền sử dụng cho vợ chồng bạn thì cũng phải lập thành hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có công chứng hoặc chứng thực rồi đi đăng ký biến động thì tài sản này mới trở thành tài sản chung của vợ chồng. Trường hợp vợ chồng bạn thỏa thuận được với vợ chồng người em về việc chỉ đứng tên bạn và vợ bạn trên giấy tờ mua bán để sang tên luôn thì không cần vợ chồng người em phải làm hợp đồng chuyển quyền sử dụng của họ cho vợ chồng bạn nữa mà việc sang tên Giấy chứng nhận QSDĐ chỉ thực hiện trực tiếp giữa người chuyển nhượng với vợ chồng bạn. Vì tài sản này là tài sản chung của vợ chồng nên tài sản này được định đoạt thông qua quy định tại Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 như sau:

“1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.

2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:

a) Bất động sản;

b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;

c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình”.

Vì việc định đoạt tài sản chung phải có sự đồng ý của cả vợ và chồng. Nếu vợ bạn muốn bán bất động sản được hình thành trong thời kỳ hôn nhân thì phải có sự đồng ý của bạn. Trường hợp chưa có sự đồng ý của bạn mà vợ bạn đã tự mình thực hiện giao dịch chuyển nhượng QSDĐ thì giao dịch đó cũng không có giá trị và bạn hoàn toàn có thể khởi kiện ra Tòa yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu. Thêm vào đó, việc chia tài sản chung vợ chồng khi ly hôn cũng được theo quy định tại Điều 59 Luật Hôn nhân và gia đình 2014:

“Điều 59. Nguyên tắc giải quyết tài sản của vợ chồng khi ly hôn

1. Trong trường hợp chế độ tài sản của vợ chồng theo luật định thì việc giải quyết tài sản do các bên thỏa thuận; nếu không thỏa thuận được thì theo yêu cầu của vợ, chồng hoặc của hai vợ chồng, Tòa án sẽ giải quyết theo quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 Điều này và tại các điều 60, 61, 62, 63 và 64 của Luật này.

Trong trường hợp chế độ tài sản của vợ chồng theo thỏa thuận thì việc giải quyết tài sản khi ly hôn được áp dụng theo thỏa thuận đó; nếu thỏa thuận không đầy đủ, rõ ràng thì áp dụng quy định tương ứng tại các khoản 2, 3, 4 và 5 Điều này và tại các điều 60, 61, 62, 63 và 64 của Luật này để giải quyết.

2. Tài sản chung của vợ chồng được chia đôi nhưng có tính đến các yếu tố sau đây:

a) Hoàn cảnh gia đình và của vợ, chồng;

b) Công sức đóng góp của vợ, chồng vào việc tạo lập, duy trì và phát triển khối tài sản chung. Lao động của vợ, chồng trong gia đình được coi như lao động có thu nhập;

c) Bảo vệ lợi ích chính đáng của mỗi bên trong sản xuất, kinh doanh và nghề nghiệp để các bên có điều kiện tiếp tục lao động tạo thu nhập;

d) Lỗi của mỗi bên trong vi phạm quyền, nghĩa vụ của vợ chồng.

3. Tài sản chung của vợ chồng được chia bằng hiện vật, nếu không chia được bằng hiện vật thì chia theo giá trị; bên nào nhận phần tài sản bằng hiện vật có giá trị lớn hơn phần mình được hưởng thì phải thanh toán cho bên kia phần chênh lệch.

…”

Như vậy, nếu 2 vợ chồng bạn không thỏa thuận được việc chia tài sản chung và có yêu cầu Tòa án giải quyết thì Tòa án sẽ là bên quyết định chia tài sản chung dựa theo các nguyên tắc tại Điều 59 Luật Hôn nhân và gia đình 2014. Vợ bạn cũng không thể tự ý bán tài sản chung của vợ chồng, việc bán tài sản chung là QSDĐ thì cần có Giấy chứng nhận QSDĐ và cần có sự đồng ý của cả vợ và chồng.

Minh Tuyên - Trung tâm TGPL