So với Luật Ðất đai năm 2013, dự thảo luật lần này có nhiều điểm mới. Cụ thể là: Ðổi mới và nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; hoàn thiện các quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; quy định cụ thể hơn về thẩm quyền, mục đích, phạm vi thu hồi đất, điều kiện, tiêu chí cụ thể thu hồi đất để phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Bên cạnh đó, dự thảo luật hướng đến hoàn thiện cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, các cơ chế giám sát của Trung ương và Hội đồng nhân dân trong việc xây dựng bảng giá đất; hoàn thiện cơ chế, chính sách tài chính về đất đai bảo đảm hài hòa lợi ích của nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư; đổi mới, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai...

Về công tác quy hoạch

Tuy nhiên, để dự thảo luật chặt chẽ hơn nữa và quan trọng là việc thực thi các điều luật thật sự có hiệu quả, có hai vấn đề trọng tâm cần phải làm rõ đó là công tác quy hoạch và công tác quản lý, sử dụng đất đai.

Trong nhiều năm qua, đặc biệt là trong thời kỳ đổi mới, Ðảng và Nhà nước ta rất chú trọng tới công tác quy hoạch sử dụng đất. Luật Ðất đai năm 2013 cũng đã có những quy định cụ thể nhưng trên thực tế đã và đang nảy sinh nhiều bất cập, thậm chí tiêu cực. Không ít trường hợp quy hoạch bị điều chỉnh tùy tiện vì lợi ích nhóm.

Trong Chương V của dự thảo luật (sửa đổi) lần này đã nói rất rõ quan điểm, yêu cầu đặt ra đối với công tác quy hoạch sử dụng đất, nội dung quy hoạch sử dụng đất, tuy vậy có một số quan điểm xét thấy vẫn chưa chặt chẽ.

Cụ thể, dự thảo luật quy định việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thực hiện ở ba cấp: quốc gia, cấp tỉnh và cấp huyện theo trình tự từ trên xuống. Ðiều này có nghĩa quy hoạch kế hoạch sử dụng đất của cấp trên quyết định quy hoạch sử dụng đất của cấp dưới. Như vậy có ngược lại với quan điểm phải luôn xuất phát từ thực tiễn, từ cơ sở không? Nên chăng việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cần từ dưới lên mới sát với thực tế?

Các quy định về căn cứ điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn chung chung, thiếu cụ thể nên rất dễ bị lợi dụng để điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt, như “do biến đổi bất thường của tình hình kinh tế-xã hội làm hạn chế nguồn lực thực hiện” hay “do phát triển của khoa học công nghệ làm thay đổi cơ bản việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất”.

Việc dự thảo luật quy định cấp nào có thẩm quyền quy hoạch thì cấp đó quyết định thay đổi, điều chỉnh quy hoạch cũng khiến cho việc điều chỉnh trở nên dễ dàng, dễ tùy tiện, dễ tạo cơ hội cho các nhóm lợi ích lạm dụng. Trong dự thảo luật cũng nói đến việc phải “tăng cường công khai, minh bạch, sự tham gia của người dân trong công tác lập quy hoạch sử dụng”, nhưng nếu chỉ như vậy chưa đủ mà còn phải có những quy định đầy đủ, rõ ràng về cơ chế tổ chức lấy ý kiến nhân dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nhất là ở cấp cơ sở (xã, huyện).

Một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng khiếu kiện đất đai (có đến 70% đơn thư khiếu nại, tố cáo của người dân hằng năm liên quan đất đai) là do công tác quy hoạch thiếu tầm nhìn, quy hoạch cảm tính, quy hoạch sau đó tìm cách điều chỉnh nhằm phục vụ mục đích cá nhân, lợi ích nhóm. Bởi vậy, Luật Ðất đai (sửa đổi) lần này cần phải quy định rõ việc quy hoạch sử dụng đất phải bảo đảm tầm nhìn dài hạn, đồng thời phải dựa trên cơ sở khoa học, đánh giá tác động toàn diện về không gian phát triển cũng như bảo đảm đời sống, lợi ích của người dân.

Về công tác quản lý, sử dụng đất đai

Trong chương II, quyền và trách nhiệm của nhà nước, công dân đối với đất đai; dự thảo Luật Ðất đai (sửa đổi) khẳng định vai trò, trách nhiệm, quyền hạn của nhà nước trong công tác quản lý, sử dụng đất đai.

Trước hết, cần làm rõ các khái niệm sở hữu toàn dân, sở hữu nhà nước. Làm rõ chức năng “quản lý nhà nước về đất đai” với chức năng “đại diện chủ sở hữu”. Bởi khi đã nhấn mạnh đến quyền và trách nhiệm của nhà nước, vai trò của nhà nước trong việc quản lý đất đai, việc khẳng định và làm rõ chủ sở hữu nhà nước, chức năng quản lý nhà nước là rất cần thiết. Tuy nhiên, nhà nước còn một chức năng nữa là “đại diện chủ sở hữu” - chức năng do nhân dân ủy quyền.

Bởi vậy, nếu không phân định và chế định thật rõ hai chức năng này trong cùng một cơ quan nhà nước sẽ dễ dẫn đến sự lẫn lộn giữa quyền đại diện của chủ sở hữu với quyền quản lý nhà nước, và tình trạng lạm quyền, tùy tiện, thiếu sự kiểm soát, rồi tình trạng thất thoát, tham nhũng xảy ra cũng bởi từ nguyên nhân này.

Thứ hai, trên nguyên tắc bảo đảm sự thống nhất quản lý nhà nước về đất đai, cần có sự phân công, phân cấp cụ thể thẩm quyền quản lý nhà nước về đất đai từ trung ương xuống cơ sở, một mặt bảo đảm cho việc thực hiện các chức năng quản lý nhà nước về đất đai ở từng cấp thực sự có hiệu lực, hiệu quả, mặt khác vừa phát huy cao độ tính sáng tạo, tính tự chủ, tự quản, tự chịu trách nhiệm của từng cấp trong việc quản lý và sử dụng đất đai - một trong những nguồn lực quan trọng của sự phát triển.

Thứ ba, dự thảo cũng cân nhắc khi đưa ra quy định về thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế-xã hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng (Ðiều 78) cần phải có giải thích rõ ràng, thuyết phục về thu hồi đất vì lợi ích cộng đồng của quốc gia, dân tộc. Nếu không sẽ rất có thể bị lợi dụng để thu hồi đất phục vụ cho nhu cầu thương mại hay công cộng hóa mục đích thương mại. Ðã có không ít trường hợp lấy danh nghĩa là thu hồi đất để phát triển kinh tế-xã hội nhưng lại biến tướng để làm khu đô thị sinh thái, khu dân cư… để kinh doanh, gây bức xúc trong dư luận.

Thứ tư, trong việc thu hồi đất, cần quan tâm thích đáng về công bằng tới lợi ích của người có đất bị thu hồi. Cụ thể, cần quy định việc thu hồi đất chỉ được thực hiện sau khi phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt. Ðối với trường hợp thu hồi đất mà phải bố trí tái định cư thì phải hoàn thành bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất.